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“三大问题”仍待解决，结构重塑革故鼎新。楼市三大问题亟待解决，刚需购买力不足，收入就业预期悲观，改善群体“独木难支”；城市结构性库存问题显现，远郊库存去化压力犹存，核心保值库存稀缺，城中村优质土储尚待纳储；市场信心明显不足，房价收入比较高，二手房“以价换量”和置换传导放缓显著。地市成交缩量，国企和开发型城投托底支撑地市，2024年行业格局或将进一步调整。
三箭齐发有的放矢，政策优化道阻且长。“三支箭”实施一年，不同所有制房企大相径庭，行业风险进一步向大型房企传导，银行和AMC肩负重任。限制性政策进一步优化，因城施策充分发挥地方救市智慧，工具箱中仍有储备，关键还看如何联动。
“三大工程”蓄势待发，以进促稳先立后破。PSL新增落地、专项债、商业银行配套资金多渠道提供资金支持，实物工作量2024年有望加速。金融支持住房租赁，政府回购存量房纳入保障房，盘活存量+纳保任务一石二鸟；配售型保障房践行双轨制推进，城中村配建稳步推进。房票安置配合城中村改造，三大工程建设有望提速。
投资建议：限制性政策逐步退出，政策环境进一步宽松，“三大工程”加速拉动地产投资，扩大内需。建议关注：（1）布局核心城市群且土储质量优质，经营边际安全的开发商，如滨江集团、建发股份、华发股份；（2）有望受益于城中村改造的开发商，如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等。
风险提示：商品房销售不及预期；政策修复不及预期；保障房项目不及预期。
$国企指数(HKHSCEI)$ $恒生指数(HKHSI)$ $恒生高股息ETF(SH513690)$
文章来源：德邦证券
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